Elena Andrei, împreună cu soțul ei, se ocupă de o fermă vegetală de circa 300 ha în județul Călărași, zona Lehliu. Cei doi și-au ușurat munca prin digitalizarea gestionării arendei. În articolul de față, Elena Andrei ne povestește cum gestionează arenda în fermă, fără stres și fără griji.

„Știu cât de multe ai pe cap în perioada de recoltare, iar imediat după vine partea de plată a arendei, poate cea mai sensibilă etapă. Fie că plătești în produse agricole, grâu, porumb, floarea-soarelui, sau în bani, bonuri de pâine ori ulei, această etapă reprezintă un proces adesea complicat, dar nu din punct de vedere fizic, ci birocratic.

Pierdeam foarte mult timp cu hârtii, calcule și tot felul de tabele în Excel, iar din momentul în care am început să folosesc un soft special pentru gestionarea arendei, lucrurile au devenit mult mai simple. Vreau să împărtășesc ce funcționează în cazul meu, poate ajută și alți fermieri”, ne-a spus Elena Andrei.

Înainte să înceapă plata arendei, tânăra fermieră verifică toate contractele. Unele expiră, altele trebuie actualizate.

„Lucrând cu un soft dedicat gestionării arendei, primesc notificări automate cu șase luni înainte să expire contractele. Așa că pot să vorbesc din timp cu arendatorii și să reînnoim ce e de reînnoit. Actualizez și rata de conversie, în funcție de prețul pe care îl dă Consiliul Județean, ca să știu exact ce cantități am de plătit. Unii arendatori vor plata prin OP, alții cash, iar unii prin mandat poștal. Am și cazuri unde se dorește plată în produse, situație în care trebuie să întocmesc un proces-verbal și o factură dedicată. La fiecare trebuie să fac un alt tip de document: factură separată, proces-verbal, uneori chiar adeverințe pentru bancă sau primărie.

Ce s-a schimbat în ultimii ani și trebuie să ținem cont este cerința ANAF de a emite facturi separate pentru fiecare arendator, nu una generală. Accesul rapid la toate datele necesare pentru întocmirea acestor documente este un avantaj major. Mă ajută să economisesc timp și să gestionez mai eficient activitatea.

Integrarea cu diverse programe de contabilitate este un alt punct forte. Indiferent dacă țin evidența intern sau externalizez serviciile contabile, în acest soft am posibilitatea de a exporta toate fișierele necesare”, arată Elena Andrei.

După ce încheie plata arendei, Elena Andrei depune declarația 112, obligatorie pentru toate persoanele fizice cu care are contracte. Și aici o ajută softul, pentru că are toate informațiile centralizate. „Nu trebuie să calculez manual și nu risc greșeli. Dacă nu aș avea acces rapid la toate datele și tipizatele în program, m-aș încurca rău. Așa, dau câteva clicuri și am totul pregătit”, punctează fermiera.

Înainte de digitalizare, la sediul fermei avea rafturi pline cu dosare. Acum le are pe toate în calculator. „Pot să caut un contract sau o plată și de pe telefon, dacă sunt pe câmp. Pot genera rapid liste pentru bancă, adeverințe pentru primării, rapoarte, facturi pentru fiecare arendator. Toate clare, toate la zi”, subliniază Elena Andrei.

Fermiera din Călărași a ținut să spună că relația cu arendatorii e importantă. „Dacă vrem să avem stabilitate, trebuie să fim corecți și organizați. O plată făcută la timp și un document întocmit bine arată că ne pasă. Arenda nu e doar o obligație. E ceea ce ne ține ferma în mișcare.”

Concluzia Elenei Andrei este că arenda se poate gestiona ușor, clar și fără nervi, dacă ai un soft care te ajută. Ea folosește Arendaș, de la Isagri, ceea ce i-a adus timp și liniște.

Foto: Elena Andrei

Abonamente Revista Fermierului – ediția print, AICI!

Guvernul a aprobat o ordonanță de urgență privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan. Prevederile prezentului act normativ se aplică până la data de 31 ianuarie 2021.

Ministerul Agriculturii transmite că, la nivel național, în perioada 1 ianuarie - 13 octombrie 2020, au fost depuse 107.175 de cereri prin care se solicită afișarea ofertei de vânzare pentru terenurile agricole situate în extravilan, din care în perioada 1 aprilie – 13 octombrie 2020 au fost depuse 69.459 de cereri, iar în perioada 1 septembrie – 13 octombrie 2020 au fost depuse 21.993 de cereri, aflate în curs de soluționare, pentru care au fost emise actele necesare perfectării contractelor de vânzare.

Aceste din urmă cereri, înregistrate până la 13 octombrie 2020, se vor finaliza prin încheierea contractelor de vânzare conform procedurii simplificate prevăzute de prezenta ordonanță de urgență.

Conform actului normativ aprobat în ședința de guvern din 23 noiembrie 2020, cererile prin care se solicită afișarea ofertei de vânzare pentru terenurile agricole situate în extravilan, precum și cererile privind comunicarea de acceptare a ofertei depuse în termen de 30 de zile de la afișarea ofertei de către titularul dreptului de preemțiune, se soluționează cu respectarea dreptului de preemțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale, atestată prin avizul final emis de MADR, pentru terenurile cu o suprafață mai mare de 30 de hectare, respectiv direcțiile pentru agricultură județene, pentru terenurile cu o suprafață de până la 30 de hectare, după caz.

În cazul în care titularii dreptului de preemțiune nu au manifestat, în termen de 30 de zile de la afișarea ofertei, intenția de cumpărare a terenurilor ce fac obiectul ofertei de vânzare, autoritatea publică locală din raza unității administrativ-teritoriale unde se află terenul emite adeverința de liberă vânzare.

Prevederile prezentei ordonanțe de urgență se aplică până la data de 31 ianuarie 2021.

Avizele finale sau adeverințele de liberă vânzare se emit în maximum 10 zile de la intrarea în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență și sunt valabile până la 31 ianuarie 2021.

„Subliniem că procedura prevăzută de prezenta ordonanță de urgență vizează soluționarea cererilor prin care a fost solicitată afișarea ofertei de vânzare pentru terenurile agricole situate în extravilan, înregistrate la autoritatea competentă în perioada 1 septembrie – 13 octombrie 2020, precum și a cererilor aferente privind comunicarea de acceptare a ofertei depuse în termen de 30 de zile de la afișarea ofertei de către titularul dreptului de preemțiune, însoțite de documente justificative, iar avizele și adeverințele emise până la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență își păstrează valabilitatea”, se precizează în comunicatul de presă al Ministerului Agriculturii.

Asociația Producătorilor de Porumb din România (APPR) a transmis, pe 7 octombrie 2020, o informare de presă referitoare la o modificare legislativă care se consideră a fi foarte importantă în reabilitarea și dezvoltarea sistemului de irigații din România, mai ales că urmează să se realizeze de către guvern implementarea programului de reziliență, unde alocarea comunitară pentru sistemul de irigații și desecare este de circa cinci miliarde de euro.

Astfel se arată că „Asociația Producătorilor de Porumb din România salută inițiativa pe care mai mulți deputați au depus-o deja la Comisia de Agricultură din Camera Deputaților, în vederea modificării articolului 34 din Legea Îmbunătățirilor Funciare nr. 138/2014, demers pe care îl consideră vital pentru extinderea sistemului de irigații sau desecare și drenaj, combaterea eroziunii solului etc., astfel încât cât mai mulți fermieri să poată efectua lucrări de îmbunătățiri funciare, ceea ce va duce inclusiv la creșterea gradului de absorbție a fondurilor europene. Introducerea în dezbaterea legislativă a acestei modificări răspunde unei realități evidente, unei nevoi a pieței și adoptarea ei în cel mai scurt interval posibil ar fi de bun augur pentru facilitarea investițiilor în infrastructura de irigații, ceea ce ar putea salva culturile agricole într-un an agricol nefavorabil, așa cum a fost cel pe care îl traversăm. O astfel de modificare se impune cu atât mai mult cu cât noua Politică Agricolă Comună sprijină reziliența exploatațiilor agricole, sustenabilitatea practicilor din acest sector, răspunzând inclusiv dezideratului de gestionare a riscurilor climatice”.

Dacă expunem problema mai pe înțelesul tuturor, este vorba de faptul că foarte mulți fermieri reclamă faptul că nu pot iriga, deoarece antenele (conductele) subterane care aduc apa de la stațiile de punere sub presiune până la hidranți traversează terenurile mai multor proprietari de teren, iar aceștia nu le repară și nici nu le întrețin, și chiar mai mult, nici nu permit altora (că este vorba de ANIF cum se dorește, OUAI etc.) dreptul de a interveni în a le repara, deoarece nu se poate fără acordul proprietarului.

Acum, înainte de a intra în fondul problemei, este de menționat, pentru cei care doresc să se aplece asupra problemei, că vorbim de fapt de modificarea Art. 34 din Legea 138 din 2004 și nu din 2014 (așa cum greșit este indicat în comunicatul asociației) care se referă la modificarea vechiului Cod Civil.

Mi-a captat atenția această propunere de a analiza Art. 34 deoarece pe fond este corectă, necesară și lăudabilă, dar din păcate nu știu dacă modul cum va fi transpusă în practică de inițiatorii legislativi (adică grupul de parlamentari) va fi corect susținut, deoarece problema servituții este destul de delicată în raport cu dreptul de proprietate, iar informațiile de care dispunem privitoare la intenții, așa cum am arătat, sunt foarte puține. Sau se mai poate pune întrebarea și dacă această modificare legislativă chiar poate fi făcută așa cum se intenționează.

Dar, ca de obicei, să plecăm de la izvorul legal care se are în vedere, respectiv Articolul 34 din L138/2004, unde se arată:

„(1) Agenția, organizațiile și federațiile pot dobândi, în condițiile legii, un drept de servitute asupra terenului unui proprietar, acolo unde acesta se justifică din motive tehnice și economice, cu acordul scris al proprietarilor de teren, potrivit legii.

(2) Reprezentanții Agenției, organizațiilor și federațiilor pot intra pe terenul unei persoane, în cazuri de urgență, în scopul efectuării de controale, remedierii unor defecțiuni, înlăturării urmărilor unor dezastre și aplicării de măsuri de protecție a mediului înconjurător.

(3) Proprietarii de teren vor fi despăgubiți, potrivit legii, pentru daunele provocate terenului sau culturilor lor, în cazurile menționate la alin. (1) și (2).”

Din informațiile mele, expuse și de unii membri ai APPR pe paginile de socializare, dar fără a avea o confirmare oficială din partea inițiatorilor legislativi, problema este la aliniatul 1 în principal și se referă, așa cum am și subliniat în citatul articolului, la necesitatea acordului proprietarilor pentru obținerea dreptului de servitute.

Se pare că dorința este de a se elimina această formulare și a se înlocui cu una mai permisivă și mai simplă, care practic nu știu dacă se poate face, deoarece trebuie ținut cont de câteva aspecte legale, pentru a nu se ajunge la situația acceptării de către Curtea Constituțională a unei excepții de neconstituționalitate pe acest text.

Pornind de la ipoteza că se dorește o astfel de modificare, îmi propun o scurtă analiză a unor texte legale care poate ajuta pe mulți din cei interesați de reabilitarea sistemului de irigații să înțeleagă natura problemei de fapt și poate să fie de acord în final că putem aplica o soluție mult mai simplă, mai bună și pe durată nedeterminată.

Conform Constituției, la Art. 44, alin. 5 și 6 prevăd următoarele:

„Alin. 5.  Pentru lucrări de interes general, autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăţi imobiliare, cu obligaţia de a despăgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaţiilor sau construcţiilor, precum şi pentru alte daune imputabile autorităţii.

Alin. 6. Despăgubirile prevăzute în alineatele (3) și (5) se stabilesc de comun acord cu proprietarul sau, în caz de divergenţă, prin justiţie.”

Astfel, prima întrebare care se pune este dacă îngroparea conductelor (antenelor)  în sol se consideră ,,folosirea subsolului”, iar după părerea mea răspunsul este afirmativ, deci asta implică existența unui acord de despăgubire între cel care face lucrările și cel care este proprietarul terenului, pentru delimitarea zonei afectate și a modului de despăgubire.

Inclusiv jurisprudența Curții Europene reține acest lucru, prin soluția dată în ,,cauza Mellacher contra Austria [24], Curtea a recunoscut posibilitatea statului de a reglementa folosinţa unor bunuri atunci când se urmăreşte un scop de interes general, dar a stabilit că în aceeaşi măsură nu trebuie pierdute din vedere imperativele de protejare a interesului individual, iar păstrarea raporturilor de proporţionalitate implică acordarea unei despăgubiri, dreptul de indemnizare fiind un element constitutiv al dreptului de proprietate.”

Un alt aspect de care trebuie ținut cont în cazul de față este că dacă o autoritate de stat sau privată, cum ar fi ANIF, OUAI, persoană juridică etc., dorește să reabiliteze sistemul de irigații, în cazul nostru infrastructura secundară, trebuie să țină cont de drepturile proprietarului de teren așa cum am arătat mai sus, dar se impune și un acord al eventualului arendaș, deoarece dacă pământul este arendat, dreptul de folosință și culturile nu sunt ale proprietarului, ci ale arendașului, dar izvorul de drept este același, adică terenul agricol respectiv.

Dacă ținem cont de aceste prevederi mai sus prezentate, modificarea Articolului 34 este, după părerea mea, imposibil de realizat, în condițiile în care prevederile constituționale impun existența despăgubirii față de proprietar și implicit și către cei care au obținut dreptul de folosință prin concesiune, arendă, iar această despăgubire nu se poate face decât printr-un acord cu proprietarul (și arendașul, dacă există) sau, în caz contrar, prin decizie judecătorească.

Problema este că în conformitate cu prevederile Codului Civil, instanța nu poate fi apelată decât după apariția unei situații litigioase, care impune ori o negociere eșuată cu proprietarul, și arendașul, dacă există, sau pe baza unei corespondențe rămase fără răspuns din partea acestora din urmă, ambele însemnând exact ce nu se dorește, pierderea timpului.

Bun, care este soluția în acest caz? După părerea mea, soluția cea mai simplă și de durată nedeterminată pentru a se rezolva pentru totdeauna problema reabilitării, menținerii și folosinței infrastructurii secundare a sistemului de irigații, indiferent de proprietarii sau arendașii suprafețelor de teren, este exproprierea prin lege a suprafeței de teren traversată de antenă, plus doi metri de o parte și de alta a acesteia, adică în total o lățime de 4 m, lucru care ar permite efectuarea oricăror tipuri de intervenții la aceste antene și prin înlocuire, dar și ulterior pentru întreținerea acestora de către stat prin ANIF sau OUAI și alte tipuri de organizații.

În general, solele amenajate pentru irigat sunt cu lățimea de 600 m și cu linia de hidranți pe mijloc la 300 m, adică la 100 ha, terenul care se impune a fi expropriat ar fi de circa 0,7 ha, adică la 3.000.000 ha statul ar trebui să exproprieze circa 21.000 ha și ar rezolva problema pentru totdeauna și indiferent de cine este sau nu este proprietar, și indiferent dacă acesta este de găsit sau nu.

În plus, costurile de expropriere ar fi rezonabile la valoarea programului de 5,5 miliarde de euro, unde noi am vorbi de despăgubiri de circa 100-120 de milioane de euro la cele trei milioane de hectare luate în calcul a fi amenajate pentru irigații.

Apoi, aceste terenuri pot fi date în administrarea ANIF sau cui s-ar crede de cuviință și care ar avea posibilitatea întreținerii infrastructurii în permanență, fără ingerințe sau obstacole de niciun fel.

Dar ce va fi vom vedea, însă am o bănuială că toată lumea „s-a gândit la această idee” și eu nu am făcut decât să o repet, și în mod sigur se va aplica.

Articol scris de DR. ING. ȘTEFAN GHEORGHIȚĂ - FERMIER